Investir dans l’Ouest parisien, une bonne idée ?

Lorsqu’on achète un logement dans la grande couronne, on cherche avant tout à satisfaire des besoins précis (situation, cadre de vie, état de la maison ou de l’appartement, budget etc.). Les perspectives de plus-values sont considérées, mais ne sont pas prioritaires. Par contre, quand on souhaite investir dans l’ouest parisien, par exemple, tout change. Il vaut mieux se focaliser sur les perspectives de rendement et de plus-values. Pour ce faire, rien de tel que de se reposer sur les études immobilières du Grand Paris, qui fournissent des informations très précieuses en la matière. Elle permettent notamment de répondre à la question : investir dans l’immobilier de l’ouest parisien, une bonne idée ?

Cet exercice a été réalisé récemment par l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière). Celui-ci a divisé le Grand Paris en 8 clusters sur base de paramètres démographiques, socio-économiques, etc. Les chiffres datent d’il y a 2 ans, donc il faut parfois les pondérer en raison de l’impact de la pandémie, qui a quelque peu modifié la demande immobilière des Parisiens (terrasse, jardins, plus d’espace, etc.). Cela dit, il permet de se faire une bonne idée des potentiels de rendement et de plus-values de l’immobilier dans le Grand Paris.

Voici comment l’Institut a divisé le Grand Paris en 8 « familles » :

Ce ne sont pas les coins les plus prestigieux de Paris qui offrent la meilleure rentabilité à long terme pour les investisseurs. Sur 9 ans, la rentabilité de Paris Prime est par exemple de 2,5 %. Sur Paris Résidentiel, elle est un peu meilleure, mais toujours inférieure à 3 %.

Du côté de Paris Populaire, la rentabilité sur 9 ans s’approche de 4 %. Et du côté de Paris Vert, qui comprend des communes comme Garches ou Sèvres, le rendement sur 9 ans et de 3 %. Cela dit, ces chiffres ont été calculés bien avant la pandémie. Comme le relève le journal Les Échos, la forte demande pour les maisons avec jardin et les cadres de vie verts en général ont fortement dopé la demande dans les communes des Hauts-de-Seine.

Ce sont les familles Banlieue dense et Périphérie Urbaine qui offrent le moins de rentabilité en cas de programme neuf ou d’investissement dans l’immobilier ancien. Pour la première, la rentabilité sur 9 ans est de 2,3 %. Pour la seconde, elle est à peine de 2,5 %. 

Le prix d’un appartement ou d’une maison ne doit pas être un critère absolu lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier de la région parisienne. Un bien cher n’est pas une garantie de plus-value ou de rendement élevé. Le même constat est valable pour un bien immobilier bon marché, qui peut offrir un rendement médiocre ou voir son prix stagner. D’ailleurs, les chiffres de l’IEIF montrent que ce sont plutôt les biens qui se trouvent au milieu des fourchettes de prix qui offrent le meilleur rendement.

Si cette étude est intéressante, il faut également la nuancer. Tout d’abord, elles se basent sur des chiffres historiques qui ne sont pas gages d’une performance future similaire. En effet, des facteurs récents peuvent influencer les rendements antérieurs. Par exemple, Paris Résidentiel semble atteindre un pic vu les hausses impressionnantes de prix enregistrées entre 2005 et 2015. La mise en service du Grand Paris Express va certainement avoir un impact sur le prix de l’immobilier dans les communes concernées. Enfin, les bouleversements engendrés par la pandémie de coronavirus profitent à certaines communes (immobilier Garches, Marnes-la-Coquette et communes similaires de l’ouest de Paris), tandis que d’autres coins sont affectés négativement.

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